Déficit foncier et résidence principale : un duo gagnant ?

Déficit foncier, travaux et déduction des revenus

Vous réalisez d’importants travaux dans votre résidence principale et souhaitez savoir s’ils peuvent générer un déficit foncier ? La réponse est non : le mécanisme du déficit foncier ne s’applique pas à une résidence principale occupée par son propriétaire.

Le déficit foncier concerne en effet les biens immobiliers générant des revenus imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Il peut donc devenir pertinent lorsqu’une ancienne résidence principale est transformée en bien locatif, mais uniquement sous certaines conditions. Notre équipe de professionnels de l’immobilier à Megève vous détaille le sujet dans cet article. 

Pourquoi le déficit foncier ne s'applique-t-il pas à une résidence principale ?

Le déficit foncier apparaît lorsque les charges déductibles supportées pour un bien loué sont supérieures aux revenus fonciers qu’il génère. Or, une résidence principale occupée par son propriétaire se trouve dans une situation différente. Fiscalement, celui-ci est considéré comme s’en réservant la jouissance. Le logement ne produit aucun revenu foncier imposable et les dépenses qui lui sont consacrées ne peuvent donc pas être déduites des autres revenus fonciers ou du revenu global.

Le montant des travaux ne change rien à cette règle. Une rénovation de 20 000 €, 100 000 € ou davantage réalisée dans une résidence principale ne génère aucun déficit foncier. Cette impossibilité subsiste lorsque le propriétaire possède parallèlement des biens locatifs. Les dépenses engagées pour sa résidence principale ne peuvent pas servir à réduire les revenus fonciers provenant de ses autres propriétés.

Une ancienne résidence principale peut-elle générer un déficit foncier ?

Oui, dès lors que son usage change. Vous pouvez bien sûr quitter votre logement actuel pour acquérir une nouvelle résidence principale et décider de conserver votre bien afin de le louer. Si celui-ci est effectivement affecté à une location nue relevant des revenus fonciers, certaines dépenses deviennent alors susceptibles d’être déduites.

Il est même possible, sous conditions, de prendre en compte certaines dépenses engagées avant l’arrivée du premier locataire. Vous devrez toutefois, en tant que propriétaire, démontrer votre volonté réelle de louer le logement et accomplir les démarches nécessaires pour y parvenir. La chronologie revêt donc une certaine importance. Des travaux réalisés dans un logement que vous continuez d’occuper répondent à une logique fiscale différente de travaux entrepris alors que le bien est effectivement destiné à la location.

Nous attirons également votre attention sur la nature de celle-ci : la location meublée ne relève pas du régime des revenus fonciers et ne permet donc pas de bénéficier du mécanisme présenté ici.

Quels travaux peuvent être pris en compte ?

Lorsqu’une ancienne résidence principale devient un bien locatif éligible, toutes les dépenses engagées ne sont pas automatiquement déductibles. Ce sont notamment les travaux de réparation et d’entretien nécessaires pour conserver ou remettre le logement en bon état qui sont concernés, tout comme certaines dépenses d’amélioration, qui apportent au logement un équipement ou un confort supplémentaire sans modifier sa structure. À l’inverse, les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement sont exclues du dispositif.

Lorsque les charges déductibles deviennent supérieures aux revenus fonciers, le déficit ainsi créé peut, sous certaines conditions, être imputé sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € selon le régime de droit commun. La fraction excédentaire ainsi que celle provenant des intérêts d’emprunt peuvent être reportées sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

L’imputation d’un déficit sur le revenu global implique toutefois un engagement : le logement doit en principe rester affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation.

Résidence principale ou investissement locatif : l’usage du bien est déterminant

En matière de déficit foncier, ce n’est donc pas le bien lui-même qui détermine l’éligibilité au dispositif, mais son affectation. Une propriété occupée comme résidence principale n’est pas concernée. Il en va de même pour une résidence secondaire dont le propriétaire conserve la jouissance. À l’inverse, un logement effectivement affecté à la location nue peut entrer dans le champ des revenus fonciers et permettre la déduction de certaines charges.

Cette distinction est particulièrement importante lorsqu’un projet immobilier s’accompagne d’une réflexion patrimoniale. Prenons le cas du secteur de notre agence immobilière de Megève : un même appartement ou chalet peut être destiné à devenir une résidence principale, servir de lieu de villégiature ou s'inscrire dans un projet locatif. Chaque scénario entraîne des conséquences différentes, notamment en matière de fiscalité d’une résidence secondaire à Megève.

L'essentiel à retenir sur le déficit foncier et la résidence principale

• Il n'est pas possible de bénéficier du déficit foncier pour les travaux réalisés dans une résidence principale. 
• Cela devient applicable si le logement est destiné à la location nue.
• Il convient de respecter les différentes conditions fiscales.

Parce qu’une belle propriété se choisit aussi pour ce qu’elle permettra de vivre et de transmettre, l’acquisition d’un bien à Megève va bien souvent au-delà de la seule question immobilière. Autant de projets qui demandent une connaissance précise du marché, mais aussi une véritable compréhension de ceux qui les portent.

Chez Megève Sotheby’s International Realty, notre accompagnement se veut sur mesure. Notre expertise et notre parfaite connaissance des différents quartiers de Megève constituent nos meilleurs atouts pour vous guider avec justesse dans votre recherche en tenant compte de vos critères, de vos projets à long terme et de votre façon d’envisager votre future propriété. Une approche attentive et discrète, fidèle à notre conception de l’immobilier d’exception.

Crédit photo : ©Marie Bougault